Wycena schronu: co łatwo przeoczyć w PFU i odpowiedziach do SWZ
Agregat 5 kW, podłączenie źródła 160 kW i przyłącze 16,5 kW przy wymaganych 30 kW. Dokumenty jednego schronu pokazują pułapki wyceny instalacji i robót.
W dokumentacji jednego schronu pojawiły się 5 kW, 16,5 kW, 30 kW i 160 kW. Każda moc dotyczyła innego wymagania albo dokumentu. Pomylenie dostawy agregatu z przygotowaniem instalacji do podłączenia urządzenia zewnętrznego oznaczałoby wycenę niewłaściwego zakresu.
To nie jedyna rzecz, która wychodziła dopiero przy porównaniu pism. Część wyposażenia z programu funkcjonalno-użytkowego zamawiający wyłączył z oferty. Przyłącze miało inne parametry niż wymagane zasilanie. Na projekt, pozwolenia, roboty i formalne zakończenie inwestycji pozostawało 150 dni.
Prześledziliśmy dokumentację schronu S-1 przy ulicy Hadyny w Malborku, ZK.271.11.2026. Poniżej pokazujemy, które zapisy zmieniały pracę kosztorysanta i co wymagało wyjaśnienia przed zatwierdzeniem ceny.
Co uwzględnić w wycenie schronu S-1?
Zamówienie na Hadyny obejmowało zaprojektowanie i wykonanie schronu klasy S-1. Program funkcjonalno-użytkowy, czyli PFU, był punktem wyjścia do opracowania rozwiązań i ceny. Późniejsze odpowiedzi zarówno doprecyzowywały obowiązki wykonawcy, jak i wyłączały część wyposażenia.
| Element wyceny | Co należało zestawić | Co wynikało z wyjaśnień |
|---|---|---|
| Kanalizacja | Suche toalety opisane w PFU i wyjaśnienie nr 4 z 10 czerwca | W zakresie było zaprojektowanie i wykonanie kanalizacji, przyłączy na potrzeby toalet oraz zbiornika bezodpływowego |
| Woda | Opis zapewnienia wody i wyjaśnienie nr 4 | Zakres obejmował zaprojektowanie przyłącza wodociągowego |
| Agregat | Opis instalacji i wyjaśnienia nr 4–6 | Wymagano agregatu minimum 5 kW, pracującego co najmniej 10 godzin bez tankowania, oraz zasilania urządzeń wskazanych w późniejszym wyjaśnieniu |
| Rozdzielnica | Wymagania elektryczne i wyjaśnienie nr 7 z 12 czerwca | Należało ją przystosować do przyłączenia zewnętrznego agregatu 160 kW |
| Łóżka, prycze i krzesła | Wyposażenie opisane w PFU i wyjaśnienia nr 4–5 | Pozostawały po stronie zamawiającego |
| Wyposażenie meblowe, pojemniki | PFU i wyjaśnienie nr 5 | Wyłączono wskazane wyposażenie meblowe, wyposażenie do przechowywania żywności i pojemnik na odpady. Biały montaż i armatura sanitarna pozostały w zakresie |
Tabela zestawia PFU z wyjaśnieniami nr 4–7 opublikowanymi od 10 do 12 czerwca 2026 r.
Szczególnie łatwo przeoczyć różnicę między dostarczeniem urządzenia a przygotowaniem instalacji do jego podłączenia. Odpowiedź dotycząca rozdzielnicy nie nakazywała dostawy agregatu 160 kW. Dotyczyła przystosowania jej do agregatu zewnętrznego. Z kolei agregat minimum 5 kW opisano w odpowiedziach o wyposażeniu zamówienia. Te zapisy trzeba czytać osobno, a następnie uzgodnić w projekcie.
Dziesięć godzin pracy agregatu bez tankowania nie wyczerpywało wymagań dla całego obiektu. W wyjaśnieniu nr 6, odpowiedź 1 zamawiający potwierdził 48 godzin autonomicznej pracy schronu z filtrowentylacją. Projekt i wycena musiały uwzględnić oba wymagania. W przepisach rozróżniono minimum 48 godzin filtrowentylacji i 4 godziny izolacji. Nie należy odczytywać tego jako 48 godzin całkowitego odcięcia od powietrza zewnętrznego. Rozporządzenie o warunkach technicznych budowli ochronnych, §41 ust. 3.
Przyłącze 16,5 kW i wymaganie 30 kW
W pakiecie z PFU znajdowały się warunki przyłączenia Energa-Operator nr P/26/036287 z 19 maja 2026 r. Podawały moc przyłączeniową 16,5 kW. PFU wymagał zapewnienia 30 kW, a zamawiający potwierdził tę wartość w odpowiedzi na pytanie wykonawcy. Rozbieżności dotyczyło pytanie 3 w wyjaśnieniu nr 4.
Dla osoby zatwierdzającej ofertę jest to punkt do wyjaśnienia przed zamknięciem ceny: kto uzyska warunki odpowiadające wymaganiu, jakie prace będą potrzebne i czy mieszczą się w terminie. Zebrane dokumenty nie pozwalają stwierdzić, czy wykonawca wystąpił później o nowe warunki.
Nie należy też zestawiać tych mocy z mocą agregatu tak, jakby opisywały jedno urządzenie. Przyłącze sieciowe, źródło rezerwowe i przystosowanie do agregatu zewnętrznego to różne elementy instalacji.
Ryczałt obejmował również projekt i przygotowanie robót
Projekt umowy przewidywał wynagrodzenie ryczałtowe. W §8 zapisano, że niedoszacowanie nie stanowi podstawy do zmiany wynagrodzenia, z zastrzeżeniem zapisów dotyczących zmian umowy. W §17 nie przewidziano waloryzacji. Ryczałt trzeba było więc ocenić łącznie z wyjątkami dotyczącymi zmian umowy, zakresem projektu i terminem wykonania.
Koszt projektu również wymagał własnej kalkulacji. Nie istnieje jedna ustawowa stawka procentowa dla każdego schronu. Sposób szacowania i przykład z urzędowej tabeli wyjaśniamy w poradniku ile procent kosztuje projekt.
Do sprawdzenia pozostawały również warunki gruntowe. W dokumentacji badań podłoża z kwietnia 2026 r. odnotowano wodę na głębokości około 1,8 m poniżej terenu. Sam ten wynik nie przesądza sposobu odwodnienia ani jego kosztu. Jest jednak konkretną informacją dla projektanta i osoby wyceniającej roboty ziemne.
Podobnie trzeba czytać termin. Umowę zawarto 3 lipca, a przyjęty termin zakończenia przypadał na 30 listopada 2026 r. Pomiędzy tymi datami było 150 dni. W tym czasie mieściły się projekt, uzyskanie wymaganych pozwoleń, roboty i formalne zakończenie inwestycji: pozwolenie na użytkowanie albo przyjęcie bez sprzeciwu zawiadomienia o zakończeniu budowy. Tak określał zakres terminu §2 ust. 2 projektu umowy. Nie było to 150 dni samego montażu konstrukcji.
Na Wybickiego aneks obejmował dodatkowy zakres
W osobnym zamówieniu Powiatu Malborskiego, dotyczącym magazynu ze schronem przy ulicy Wybickiego, zmianę umowy wprowadzono 10 sierpnia 2026 r. Ogłoszenie o niej opublikowano we wrześniu. Wynagrodzenie wzrosło o 400 000 zł brutto, z 6 089 680,76 zł do 6 489 680,76 zł brutto.
Opis zmiany obejmował zwiększenie pojemności schronu ze 150 do 180 osób, dodatkową filtrowentylację i pomieszczenia funkcjonalne. Nie był to sam wzrost liczby miejsc. Ogłoszenie o zmianie umowy 2026/BZP 00422013/01 i korekta 2026/BZP 00423753/01.
Ten przykład nie daje podstaw do doliczenia podobnej rezerwy procentowej do każdego schronu ani do założenia, że zamawiający pokryje później pominięte koszty. Ogłoszenie opisuje konkretne rozszerzenie zakresu. Nie znamy pełnego podpisanego aneksu i protokołu robót dodatkowych.
Dopuszczalne technologie w obu postępowaniach porównujemy w artykule schron prefabrykowany czy monolityczny. Wybór rozwiązania konstrukcyjnego trzeba ustalić przed wyceną całego zakresu.
Przed zatwierdzeniem ceny sprawdź historię dokumentacji
Przy Hadyny wyjaśnienia pojawiały się do dnia składania ofert. Ostatnie pismo, wyjaśnienie nr 8 z 16 czerwca, zawierało odmowę przesunięcia terminu i zorganizowania dodatkowej wizji lokalnej. Zespół musiał więc pracować na aktualnej dokumentacji aż do zamknięcia oferty.
W Lentrze masz historię zmian dokumentacji i nowych publikacji. Analiza z cytatami pozwala wrócić do wymagania, a opis zmian i linki do plików pomagają sprawdzić późniejsze odpowiedzi. Przy wycenie instalacji, wyposażenia i robót ziemnych możesz przejść do dokumentu, który określa dany obowiązek.
Jeżeli problem dotyczy rozbieżności między rysunkami a ilościami, przeczytaj także poradnik projekt a przedmiar przy wycenie robót. Szerszą kolejność oceny zamówienia opisujemy w tekście jak sprawdzić dokumentację przetargu budowlanego.
Umów pokaz Lentry na postępowaniu, które Twój zespół właśnie wycenia. Przejdziemy przez wymagania, dokumenty źródłowe i późniejsze wyjaśnienia przed zatwierdzeniem ceny.
Dokumenty i zakres analizy
Analiza obejmuje dokumenty dostępne do 12 października 2026 r. W sprawie ZK.271.11.2026 zestawiliśmy PFU, warunki przyłączenia P/26/036287, badania podłoża z kwietnia 2026 r., projekt umowy oraz wyjaśnienia nr 4–8 z 10–16 czerwca. Zmianę na Wybickiego opisują przywołane ogłoszenia BZP, dotyczące ZP.272.22.2026.MS. Przepisy techniczne sprawdziliśmy ponownie 16 października. Tekst odtwarza warunki wyceny i opublikowane zmiany, nie rozliczenie zakończonych robót.
